ImEigentum - Newsletter für WEG- und Mietrecht

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Energetische Sanierung im Gebäudebestand (Mon, 04 May 2020)
Sanierungsprojekte in Mehrfamilienhäusern stellen Eigentümer und Mieter vor besondere Herausforderungen. Gefragt sind in den häufig konfliktreichen Situationen vor allem Immobilienverwalter, als Mittler zwischen verschiedenen Interessen genauso wie in ihrer Rolle als Informationsträger und Organisator.
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Praktischer Umgang mit Mängelanzeigen (Mon, 04 May 2020)
Bestehen an dem Mietgegenstand Mängel, die der Mieter selbst nicht zu vertreten hat und bei denen es sich um Folgen vertragsgemäßer Nutzung handelt, so ist der Vermieter zu deren Beseitigung verpflichtet. Führt ein solcher Mangel zu einer mehr als unerheblichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches, so tritt ein Minderungsrecht hinzu.
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Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters (Mon, 04 May 2020)
Die Miete kann gemindert werden, sofern die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat. Darüber hinaus steht dem Mieter ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht an der zu zahlenden Miete zu. Es soll dazu dienen, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser seiner Pflicht zur Mangelbeseitigung und zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nachkommt.
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Der Härteeinwand des Mieters (Mon, 04 May 2020)
Der Vermieter ist nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen berechtigt, die jährlichen Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Letzteres gilt jedoch nicht in jedem Fall. Wenn der Vermieter die Arbeiten nicht zu vertreten hat oder nur einen üblichen Zustand herstellt, ist der Mieter mit dem Einwand der Härte ausgeschlossen.
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Die Verkehrssicherungspflicht des Verwalters (Mon, 04 May 2020)
Aus der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht kann zwar eine Schadensersatzpflicht des WEG-Verwalters gegenüber einem Wohnungseigentümer folgen, z. B. wenn dieser eine zum Gemeinschaftseigentum gehörende Treppenanlage hinabgestürzt ist und sich schwer verletzt hat, ABER oft rettet die Ortskenntnis des selbstnutzenden verunfallten Wohnungseigentümers den Verwalter.
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Die Obhutspflichten des Mieters (Mon, 04 May 2020)
Mit der Übergabe des Mietobjekts an den Mieter treffen diesen Obhutspflichten für die Mietsache. Zu diesen Pflichten gehört es auch, Mängel unverzüglich anzuzeigen und Schäden, wie das Einfrieren der Heizung, zu verhindern. Das bedeutet aber nicht, dass sich Mieter ununterbrochen in ihren Räumen aufhalten müssen. Wie können Mieter aber ihre Obhutspflichten ausüben, wenn sie für längere Zeit abwesend sind?
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Übersendung der Betriebskostenbelege (Mon, 04 May 2020)
Einwendungen von Mietern gegen die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung sind in der Regel nur nach einer Belegprüfung erfolgreich. Andererseits brauchen Mieter Nachzahlungen aus Abrechnungen nicht zu leisten, solange der Vermieter ihnen die Einsicht in deren Belege verweigert.
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Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (Mon, 04 May 2020)
Bei dem Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentümer handelt es sich um einen Individualanspruch, den ein jeder Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung der übrigen und ohne vorherige Beschlussfassung geltend machen kann. Ein Einsichtsrecht hat auch der ausgeschiedene Wohnungseigentümer.
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Umgang mit der Datenschutzgrundverordnung (Mon, 04 May 2020)
Vor mehr als einem Jahr sind die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und das neue Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) in Kraft getreten. Als europaweite Verordnung beinhaltet die DSGVO Öffnungsklauseln, wodurch einzelne Mitgliedsstaaten gewisse Bereiche durch ein nationales Datenschutzgesetz (eben das BDSG) definieren und entsprechend erweitern können.
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Korrekte Durchführung der Verwalterwahl (Wed, 01 Apr 2020)
Der BGH hat mit Urteil vom 18.01.2019 – V ZR 324/17 zur Verwalterwahl wie folgt entschieden: Werden mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können.
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Vertretung in der Eigentümerversammlung – rechtliche Neuerungen (Wed, 01 Apr 2020)
Grundsätzlich kann sich ein Wohnungseigentümer durch eine oder mehrere beliebige andere Person/en gemäß § 164 BGB in der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Dazu gibt es rechtliche Neuerungen.
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Umzugskostenpauschalen in der WEG-Verwaltung (Wed, 01 Apr 2020)
WEGs könnten durch Mehrheitsbeschlüsse Umzugskostenpauschalen festlegen. Wie rechtssicher sie sind, hängt vom Zeitpunkt ihres Abschlusses ab.
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Die Vermieterstellung bei Veräußerung des Miteigentumsanteils an einen anderen Miteigentümer (Wed, 01 Apr 2020)
Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt bei einer Veräußerung des vermieteten Wohnraums nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Ein solcher Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis anstelle des bisherigen Vermieters erfolgt jedoch nur dann, wenn der vermietete Wohnraum an einen Dritten veräußert wird.
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Verbot der Kurzzeitvermietung durch Änderungsbeschluss BGH-Urteil V ZR 112/18 vom 12.04.2019 (Wed, 01 Apr 2020)
Derartige die Gemeinschaftsordnung ändernde Beschlüsse aufgrund einer weiten Öffnungsklausel dürfen nie willkürlich sein und nie unverzichtbare Rechte der Sondereigentümer betreffen.
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Bundeskabinett beschließt Gebäudeenergiegesetz (Tue, 31 Mar 2020)
Das Bundeskabinett hat den Entwurf für ein Gebäudeenergiegesetz (GEG) ohne eine Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV) beschlossen
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Nichtwohngebäude: ältere Energieausweise werden ungültig (Tue, 31 Mar 2020)
Wer einen neuen Energieausweis erstellen lassen möchte, kann sich an einen qualifizierten Energieberater aus der Energieeffizienz-Expertenliste wenden (www.energie-effizienz-experten.de). Bei der Wahl des Energieausweises rät die Deutsche Energie-Agentur (dena) zum Bedarfsausweis. Denn nur der ist wirklich aussagekräftig.
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Zwingende sofortige Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums und Beschlussersetzung durch das Gericht (Thu, 12 Mar 2020)
Nach einer Entscheidung des BGH (BGH-Urteil AZ V ZR 203/17 vom 04.05.2018) ist die WEG bei einem in der Teilungserklärung als „total renoviert“, bezeichneten Altbau verpflichtet, gravierende bauliche Mängel des Gemeinschaftseigentums auf Kosten der Gemeinschaft zu beseitigen.
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Kündigung aufgrund Zahlungsverzugs (Mon, 09 Mar 2020)
Die einzige Hauptleistungspflicht eines Mieters besteht gemäß § 535 Abs. 2 BGB darin, die vereinbarte Miete an den Vermieter zu zahlen. Doch nicht immer erfüllen Mieter diese Pflicht. Die Hintergründe für einen Zahlungsverzug des Mieters sind vielfältig und oftmals rechtswidrig. Wenn der Vermieter dies nicht länger hinnehmen will, kann er die Möglichkeit einer Kündigung wegen dieses Zahlungsverzugs prüfen.
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Die Pflichten des Verwalters bei Leitungswasserschaden in der WEG (Thu, 05 Mar 2020)
Vor allem in der kalten Jahreszeit kommt es oft bei unsanierten Altbauten zu Schäden durch defekte Ver- oder Entsorgungsleitungen. Auch mangelhaft ausgeführte Wartungs- oder Sanierungsarbeiten an Strängen oder Zuleitungen oder deren Beschädigung aufgrund von Arbeiten an anderen Bauteilen können Wasserschäden verursachen. Vielfach entsteht nach dem Eintritt eines Schadens Streit über die Frage, wer für die Reparaturkosten aufzukommen hat.
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Kleinreparaturen im Wohnraum - Wer ist zuständig? (Mon, 02 Mar 2020)
Sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern von Wohnraum bestehen oft Unklarheiten bei dem Thema „Kleinreparaturen“. Wer muss/darf was tun und wer muss es bezahlen? Ausgangspunkt aller Überlegungen ist, dass grundsätzlich der Vermieter für die Instandsetzungen der Mietsache zuständig ist. So steht es in § 535 BGB. Diskutiert werden häufig zwei Ausnahmen die Kleinreparaturen und die Schönheitsreparaturen. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem Thema Kleinreparaturen und insbesondere mit der Wirksamkeit von Kleinreparaturklauseln.
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Wohn- und Mietenpaket der Koalition: Mietpreisbremse soll bis 2025 verlängert werden (Fri, 28 Feb 2020)
Der Koalitionsausschuss hat sich auf die Eckpunkte eines Wohn- und Mietenpaketes geeinigt. So soll u.a. die Mietpreisbremse um fünf Jahre verlängert werden. Sie würde dann bis zum Jahr 2025 gelten. Zu viel gezahlte Miete kann zudem bis zu zweieinhalb Jahre nach Abschluss des Mietvertrages zurückgefordert werden, wenn ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt.
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Alternative Stromerzeugung: das Mieterstrommodell (Thu, 13 Feb 2020)
Eigenheimbesitzer können schon seit vielen Jahren auf ihren Gebäuden Solarenergie erzeugen. Mieter oder Eigennutzer von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern war dieses bisher nicht möglich – dies sollte das 2017 beschlossene Mieterstrom-Gesetz ändern.
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Tierhaltung - Verbot durch Beschluss möglich? (Tue, 11 Feb 2020)
Dem Verwalter liegt zur nächsten Eigentümerversammlung nachstehender Antrag zur Tagesordnung vor: „Die generelle Tierhaltung in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist ab sofort verboten!“. Auf der Eigentümerversammlung wird der Antrag mehrheitlich beschlossen. Wohnungseigentümer Q, der als einziger dagegen gestimmt hat, ist mit dieser Einschränkung nicht einverstanden und ficht den Beschluss an. Ist ein generellen Tierhaltungsverbot durch Mehrheitsbeschluss gültig oder anfechtbar?
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Virtuelle Eigentümerversammlungen – warum eigentlich nicht? (Thu, 06 Feb 2020)
Statt Abend für Abend in Nebenräumen von Gaststätten oder im büroeigenen Sitzungssaal zu verbringen, könnten Immobilienverwalter WEG-Versammlungen virtuell via Internet abhalten - technisch ist das in der heutigen Zeit längst machbar. Dennoch ist diese komfortable Lösung für die Branche bislang Zukunftsmusik. Grund ist die Rechtslage.
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Beschlussanfechtung aufgrund mangelnder Vergleichsangebote (Wed, 05 Feb 2020)
Fasst beispielsweise eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Grundlage eines vorliegenden Angebots Beschluss über die Beauftragung notwendiger Dachdeckerarbeiten und erhebt hiergegen ein Wohnungseigentümer Q Beschlussanfechtungsklage mit u.a. der Begründung, dass es angesichts des Auftragsvolumens an der Vorlage mehrerer Vergleichsangebote fehlte, ist dies gängige Praxis. Doch es stellt sich die Frage: Können Beschlüsse für ungültig erklärt werden, wenn nicht mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden?
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